Planungsentscheidung in Altınkum: Öffentliches Interesse, Küstenrecht und die Zukunft von Çeşme

Ömer Kaşıkcı
Vermessungsingenieur | Lizenzierter Bewertungssachverständiger (SPK)

Für das rund 136.467,39 m² große Gebiet, das die Viertel Altınkum, Çiftlik und Musalla in Çeşme umfasst, wurden der Flächennutzungsplan zum Schutz im Maßstab 1:5.000 und der Bebauungsplan zum Schutz im Maßstab 1:1.000 am 27. August 2026 genehmigt und vom 28. August bis 11. September 2026 öffentlich ausgelegt.

Diese Entwicklung nur unter der Überschrift „neues Bauland für Wohnen, Handel und Tourismus“ zu bewerten, reicht nicht aus. Die Frage muss unter gemeinsamer Betrachtung des Zwecks der Ausweisung als Reservebaugebiet, der Planungseinheit, des öffentlichen Charakters der Küste, des öffentlichen Interesses, der behördlichen Stellungnahmen, früherer Gerichtsentscheidungen und des langfristigen räumlichen Werts von Çeşme bewertet werden.

Was liegt im Plangebiet?

Laut dem genehmigten Planerläuterungsbericht besteht das Gebiet aus vier Flurstücken in Privateigentum, drei Flurstücken des Staatsschatzes und nicht eingetragenen Flächen.

• Privateigentum: 42.114,00 m²
• Staatsschatz: 28.632,89 m²
• Nicht eingetragene Fläche: 65.720,50 m²
• Gesamt: 136.467,39 m²

Der Plan sieht rund 75.814 m² Wohnbauentwicklungsfläche, rund 13.789 m² Handels-, Tourismus- und Wohnfläche sowie Park-, Erholungs- und verschiedene soziale und technische Infrastrukturflächen vor. Für die Wohnflächen gilt eine Bebauungskennziffer von E:0,20, für die Mischnutzungsfläche E:0,30.

Der Bericht stellt zudem fest, dass das Gebiet derzeit weitgehend aus leeren, ungenutzten Flurstücken besteht. Diese Feststellung macht es erforderlich, klarer darzulegen, auf welchem konkreten Umbaubedarf und welcher Begründung im öffentlichen Interesse die Ausweisung als „Reservebaugebiet“ nach Gesetz Nr. 6306 beruht.

Es geht nicht nur um die Geschossflächenzahl

Die Vereinbarkeit eines Plans mit dem öffentlichen Interesse lässt sich nicht allein an einer niedrigen Geschossflächenzahl oder niedrigen Gebäuden messen.

Die eigentlichen Fragen lauten:

• Warum wurde der Plan genau innerhalb dieser Grenzen aufgestellt?
• Was ist die sachliche Begründung für die gemeinsame Planung von Privat-, Staats- und nicht eingetragenen Flächen?
• Welches Katastrophenrisiko oder welchen Umbaubedarf deckt die Ausweisung als Reservebaugebiet ab?
• Wie wirkt sich die Wohnnutzung auf Küstenzugang, touristische Infrastruktur und natürliche Umwelt aus?
• Wurde die Wirkung des Plans auf Verkehr, Wasser, Kanalisation und saisonalen Bevölkerungsdruck in ganz Çeşme berechnet?
• Wie wurden die in früheren Gerichtsentscheidungen festgestellten Planungs- und Gemeinwohlprobleme behoben?

Planung ist kein Instrument zur Schaffung von Verwaltungsakten, die bestimmten Immobilien Wert verschaffen. Planungsentscheidungen müssen auf der Grundlage von Gleichheit, Sachlichkeit, Planungseinheit, städtebaulichen Grundsätzen und öffentlichem Interesse erklärbar sein. Bei Plänen, die unmittelbar eine begrenzte Zahl privater Flurstücke betreffen, ist diese Begründungspflicht umso wichtiger.

Die Küste ist nicht nur die Linie zwischen Meer und Land

Artikel 43 der Verfassung stellt die Küsten unter die Hoheit und Verfügungsgewalt des Staates und verlangt, dass bei der Nutzung von Küsten und Uferstreifen vorrangig das öffentliche Interesse berücksichtigt wird. Grundgedanke des Küstenrechts ist es, die Küsten für die gleiche und freie Nutzung durch alle offen zu halten.

Laut Planbericht liegt das Untersuchungsgebiet rund 381 Meter von der Küste entfernt. Das gesamte Plangebiet kann daher nicht unmittelbar als „Küste“ oder „Uferstreifen“ bezeichnet werden. Dennoch wird das Küstenrecht nicht nur durch Maßnahmen an der Uferlinie selbst verletzt. Die Beschaffenheit der Zufahrtswege zur Küste, Nutzungsentscheidungen hinter der Küste, Flächen mit exklusivem Wohncharakter, Park- und Infrastrukturdruck sowie die tatsächlichen Zugangsbedingungen können die öffentliche Küstennutzung ebenfalls unmittelbar beeinflussen.

Hier ist die im Planbericht wiedergegebene Stellungnahme des Ministeriums für Kultur und Tourismus von großer Bedeutung. Das Ministerium erklärte, dass das Gebiet im Tourismuszentrum Altınkum liegt, dass diese Bereiche für die öffentliche Küstennutzung und den Ausbau der touristischen Infrastruktur unter Vorrang des Tourismus und der öffentlichen Zugänglichkeit geplant sind, und teilte mit, dass es Wohnnutzungen, die die öffentliche Nutzung behindern könnten, nicht für angemessen hält.

Wurde trotz einer so eindeutig ablehnenden Stellungnahme einer Behörde eine andere Entscheidung getroffen, muss deren technische und rechtliche Begründung der Öffentlichkeit transparent dargelegt werden.

Die Bezeichnung „Plan zum Schutz“ allein gewährleistet noch keinen Schutz

Dass der Name eines Plans den Zusatz „zum Schutz“ trägt, bedeutet nicht, dass seine Festsetzungen automatisch dem Schutzgrundsatz entsprechen. Echter Schutz ist möglich durch

• Beachtung natürlicher Schwellenwerte,
• Stärkung des Küstenzugangs,
• Kontinuität öffentlicher Freiflächen,
• Ausgleich der touristischen Infrastruktur mit dem öffentlichen Interesse,
• Schutz der Wasser- und Kanalisationskapazität,
• Berechnung der kumulativen Wirkung neuer Bebauung

.

Die Stellungnahme von İZSU besagt, dass im Westen des Gebiets ein Bachbett mit zwei Seitenarmen und im Osten ein weiteres Bachbett verläuft. Angesichts der Wasser-, Infrastruktur- und Sommerbevölkerungsprobleme von Çeşme müssen neue Bebauungsentscheidungen nicht nur auf Flurstücksebene, sondern auf Ebene der Halbinsel bewertet werden.

Die falsche Gleichung beim Immobilienwert

Den Wert eines Gebiets zu steigern bedeutet nicht nur, neue Baurechte zu schaffen. Der öffentliche Charakter der Küste, die natürliche Landschaft, geringer Baudruck, zugängliche Strände und regionale Identität sind ebenfalls Grundbestandteile des wirtschaftlichen Werts.

Kurzfristig kann ein bestimmten Flurstücken gewährtes Baurecht deren Entwicklungspotenzial erhöhen. Wenn dieselbe Entscheidung jedoch

• den öffentlichen Küstenzugang schwächt,
• die natürliche Landschaft zerschneidet und den Baudruck erhöht,
• Infrastrukturkosten auf die Allgemeinheit verlagert,
• die Tourismusmarke und Lebensqualität von Çeşme aushöhlt,

entsteht ein ernstes Ungleichgewicht zwischen dem geschaffenen privaten Wert und dem verlorenen öffentlichen Wert.

Aus Bewertungssicht lautet die richtige Frage nicht nur: „Wie stark werden diese Flurstücke an Wert gewinnen?“ Die eigentliche Frage ist:

Steigert dieser Plan den gesamten räumlichen, ökologischen und wirtschaftlichen Wert von Çeşme – oder überträgt er öffentlichen Wert auf eine begrenzte Zahl von Immobilien?

Warum ist das frühere Gerichtsverfahren wichtig?

Im Planerläuterungsbericht wird ausgeführt, dass die zuvor im selben Gebiet genehmigten Pläne im Maßstab 1:5.000 und 1:1.000 durch Urteil des 2. Verwaltungsgerichts İzmir vom 10. Oktober 2017 aufgehoben wurden. Zudem erwähnt der Bericht ein weiteres Gerichtsverfahren zu einem Teil der übergeordneten Planungsentscheidungen.

Es lässt sich nicht sagen, dass der neue Plan mit dem früheren identisch ist. Wird jedoch für dasselbe Gebiet ein neuer Plan aufgestellt, muss klar gezeigt werden, wie den früheren Aufhebungsgründen begegnet wurde. Ein Ansatz, der ein Gerichtsurteil nur formal überwindet, die grundlegenden Planungsprobleme aber möglicherweise fortführt, kann im Hinblick auf das öffentliche Interesse neue Streitigkeiten auslösen.

Meine fachliche Einschätzung

Unter gemeinsamer Betrachtung der vorliegenden Unterlagen bin ich der Auffassung, dass dieser Plan im Hinblick auf

• die Konkretisierung des Zwecks des Reservebaugebiets,
• die sachliche Begründung der gewählten Plangrenze,
• seine Wirkung auf die öffentliche Küstennutzung,
• den Umgang mit der ablehnenden Stellungnahme des Ministeriums für Kultur und Tourismus,
• die Frage, ob die Anforderungen früherer Gerichtsentscheidungen erfüllt wurden,
• Auswirkungen auf Infrastruktur, Hochwasser und natürliche Umwelt

ernsthaft neu bewertet werden sollte.

In diesem Stadium kann ein abschließendes Urteil der „Rechtswidrigkeit“ nur vom zuständigen Gericht gefällt werden. Die vorliegenden Daten zeigen jedoch, dass der Plan im Hinblick auf öffentliches Recht, öffentliches Interesse, die gemeinsame Nutzung der Küsten und den Grundsatz der Sachlichkeit in der Planung starken rechtlichen und technischen Einwänden ausgesetzt ist.

Eine Planung, die Çeşme nützt, entsteht nicht dadurch, Küste und Naturflächen als Baureserve zu betrachten, sondern durch die Stärkung des öffentlichen Zugangs, den Schutz der touristischen Infrastruktur, die Berücksichtigung der Wasser- und Infrastrukturkapazität und die transparente Begründung von Planungsentscheidungen.

Die Zukunft von Çeşme sollte nicht auf Grundlage der Gewinne einzelner Flurstücke geplant werden, sondern auf Grundlage des gesamten öffentlichen Werts der Halbinsel.

Ömer Kaşıkcı
Vermessungsingenieur | Lizenzierter Bewertungssachverständiger (SPK)
Fundierte Investitionen durch technisches Wissen

Quellen

• Provinzdirektion İzmir – amtliche Auslegungsbekanntmachung Nr. 2026/64
• Genehmigter Planerläuterungsbericht im Maßstab 1:1.000
• Verfassung der Republik Türkei – Artikel 43
• Beispielentscheidung des Verfassungsgerichts zum öffentlichen Charakter der Küsten

Dieser Beitrag ist eine fachliche Einschätzung auf Grundlage öffentlich zugänglicher Pläne und Berichte; er ist weder ein Rechtsgutachten noch ein Bewertungsgutachten für eine bestimmte Immobilie.