Alsancak ve çevresindeki yaklaşık 195 hektarlık alana ilişkin düzenleme, yalnızca eski yapıların yenilenmesi olarak okunmamalıdır. Konu; deprem riskinin azaltılması, mevcut ruhsatlı yapılaşma haklarının korunması, parsel ve ada bazındaki uygulama imkânları ile kentsel altyapının birlikte değerlendirilmesini gerektiriyor.
Düzenleme kimleri ilgilendiriyor?
Çalışma özellikle 30 Ekim 2020 depreminde ağır veya orta hasar alan yapılar, 1 Ocak 1998 öncesinde ruhsatlandırılmış yapılar ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen taşınmazlar bakımından önem taşıyor.
Mevcut hakların korunması neden kritik?
Dönüşümün önündeki temel ekonomik sorunlardan biri, mevcut ruhsatlı yapılaşma haklarının yenileme sırasında kaybedilebilmesi ihtimalidir. Güvenli yapı üretiminin teşvik edilebilmesi için plan kararlarının mülkiyet, ruhsat geçmişi ve kazanılmış haklarla birlikte okunması gerekir.
Parselden adaya: bütüncül dönüşüm
Parsel bazındaki münferit yenilemeler yapı güvenliğini artırabilir; ancak ulaşım, otopark, altyapı, sosyal donatı ve kamusal alan sorunlarını tek başına çözmeyebilir. Malik uzlaşmasının ve teknik şartların sağlandığı yerlerde ada bazında dönüşüm, daha verimli ve düzenli çözümler oluşturabilir.
Her taşınmaz aynı sonucu doğurmaz
Aynı mahallede, hatta aynı sokakta bulunan iki taşınmaz; plan sınırı içindeki konumu, sit ve koruma kararları, ruhsat durumu, parsel geometrisi, yol cephesi, mülkiyet yapısı ve teknik koşulları nedeniyle farklı dönüşüm sonuçları doğurabilir.
Değerleme açısından doğru soru
“Bu bölgede dönüşüm var mı?” sorusu tek başına yeterli değildir. Asıl soru, düzenlemenin incelenen taşınmazın imar hakkını, kullanılabilirliğini, dönüşüm maliyetini ve geliştirme potansiyelini ne ölçüde değiştirdiğidir.
- Korunan veya değişen imar hakları
- Parsel büyüklüğü, geometrisi ve yol cepheleri
- Mevcut yapının ruhsat ve mülkiyet durumu
- Ada bazında uygulama ve malik uzlaşması
- Geliştirilebilir ve satılabilir alan miktarı
- Piyasa koşulları ve dönüşüm maliyeti
Teknik carousel çalışması
Sonuç
Alsancak gibi yoğun yapılaşmış ve yüksek ekonomik değere sahip bölgelerde dönüşüm; yapı güvenliği, kent yaşamı, mülkiyet hakları ve yatırım değeri arasında dikkatli bir denge kurulmasını gerektirir. Taşınmaz bazında plan hükümleri, tapu kayıtları, ruhsat geçmişi ve teknik özellikler incelenmeden kesin bir hak veya değer artışı değerlendirmesi yapılmamalıdır.
Bilgilendirme notu: Bu yazı genel teknik değerlendirme niteliğindedir. Her taşınmazın güncel plan, tapu, ruhsat ve hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.